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疫情是否会影响2020房地产市场

来源:网络 作者:佚名 时间:2020-03-19

 

新冠疫情爆发以来,就像一只从天而降的“黑天鹅”,迅速在全国蔓延,那么想必大家也对疫情后的房地产市场走势比较关注,今天我们就来探讨一下。

现在很多人都拿2003年非典时期的情况与现在对比,所谓“以史鉴今”。

简单回顾2003年期间的房地产市场,我们发现非典的负面影响非常有限,房地产市场似乎对非典具有“免疫”效应。

具体来看,2003年全年的房地产数据十分漂亮:

商品房销售金额同比增加了32%,销售面积增加了26%;销售均价增加了4.9%,增速相比2002年还高出1.2%。

非典前后商品房销售额和销售面积累计同比

1999-2005年商品房销售均价及增速

所以说我们看到近期市场上又出现了“抄底论”的声音。理由就是2003年非典疫情过后楼市涨的那么好,那2020年是否又会迎来一波长期行情?

从病情上来看,此次疫情与非典确实存在很多相同点,借鉴非典时期的经验,疫情对经济产生短期的负面影响是必然的。

但我们更应该关注的是两次疫情时期的不同(其中既有人口结构的不同,也有政策环境的不同),这样才能对疫情的影响有更加清晰的认识。

两次疫情房地产市场的本质区别

2003年与2020年经济发展的天壤之别就不再老生常谈,我们来看其他几个方面:

1、人口结构

2003年,中国人口总数13亿,城镇化率只有40%多,处在以改善居住条件为代表的新一轮消费结构升级中。

从人口结构来看,2002年和2003年末,15-64岁年龄结构的人群占比分别为70.3%、70.4%,就是说劳动人口不仅超过七成,并且处在上升期。

2019年,全国人口14亿,城镇化率达到60%。人口自然增长率由0.62%降至0.33%。2019年的劳动年龄人口才8.9亿,占总人口的比重为64%。

先说城镇化率:相较于发达国家80%左右的城镇化率,表面上看我国城镇化进程并未结束,城镇化率仍有接近20%的提升空间。

不过,从各国经验来看,城镇化率从40%升至60%是快速增长期,但从60%提升至80%则将步入低速增长期。

因此,新一轮的城镇化进程或将经历更长时间,城镇化率增速将进一步放缓,期间部分省市或将陷入增长停滞的窘境。

再说人口结构:16年间购房主力人群的占比在持续下降,随着我国人口增速继续放缓,人口老龄化加速,劳动年龄人口的减少成为长期趋势,人口红利逐渐消失。

2、房地情况

2003年前后,我国的商品房无论是销售额还是销售面积,都呈现出高速的上涨趋势。

一个主要原因是1998年我国才开始停止住房实物分配。主力购房诉求是安家置业,增量刚需群体不得不买,这就导致随后多年商品房购买需求非常旺盛,抗负面冲击的能力非常强。

2001-2005商品房销售额及销售面积

然而近年无论是商品房的销售额还是销售面积增速,都出现了持续的下滑。

目前我国有93%的家庭至少已经拥有一套住房,居民购房杠杆率在2019年达到34.36%,是2003年的3-4倍左右,购买力已经见顶。

现阶段主力购房诉求是改善居住环境,就是“住好房,住大房”,但是存量改善性群体是可买可不买的,一旦房地产市场有任何风吹草动,观望情绪就会占据上风。

2015-2019商品房销售额及销售面积

3、调控政策

从政策来看,2003年之前,房地产政策多以支持房地产发展为主,实际上央行在2003年年中前瞻性地出台了一些防止房地产过热的调控政策,但是力度非常有限。

更为重要的是,在2003年8月,有一个历史性的事件,房地产首次被明确为“国民经济支柱产业”,为随后近20年的发展奠定了基调。

进入2020年的今天,房地产市场正在经历最严厉的调控周期,管理层对房地产的定调是:“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,已然明确了行业的未来。

所以说,现在我们所处的地产市场与2003年有本质区别,我们不能简单的拿疫情作为参考,就把相隔17年之久的房地产市场环境相提并论。

“疫情”下的房地产市场现状

现在疫情已经持续了一段时间,目前房地产市场现状又是什么样的呢?

根据国家统计局发布的70个大中城市房地产数据,无论是从同比来看还是环比来看,无论是新房还是二手房,房价增速都处于下行趋势。

70个城市房价下行压力渐大

从不同地域来看,一线城市仍比较坚挺,甚至年初有小幅的回升,而二三线城市的房价则出现了持续下降,这个特点二手房市场表现的更为明显。

70个城市(二手房)房价走势分化

总之目前房地产价格数据仍在继续下行,不过这种下行趋势实际上发生在新冠病毒爆发之前,也就是2019年中旬就已经开始出现了。

那么在目前的防疫期,全国楼市近乎停摆。绝大多数一二线城市的售楼处均已暂时关闭,房企为了应对这一突发状况,都于第一时间推出了线上售楼处。

但是房价基本上是冻结的,也就是说有成交也没有代表性,现在很少有人会再去看房买房。大家都躲在屋里不出去,即便现在有成交也办不了过户。

但是就在这个冻结期出现了一个重磅新闻:

2月16日,恒大一封秘密文件外流,许家印亲手签发,继推出网上卖房之后,恒大要75折卖房了。

我们来看这个操作背后意味着什么呢?

就是恒大已经提前在赛道上开始抢现金流了,从往年来看,二三月原本是开发商所期待的“小阳春”,如今却变成了“小寒冬”。

这几年本来就是房地产行业洗牌的年份,很多大的房企都在积极并购小开发商,现在疫情加速了这种洗牌,谁跑的快谁才能活下来,否则可能就被并购或者倒闭了。

虽然这只是恒大一家的动作,但是后面各家房地产商或多或少或明或暗跟进的可能性比较大,我们可能会看到越来越多的房企花式大促销。

所以说至少短期来看,或者说从疫情没有消散的这个时期来看,房价仍然处于一个下行的短周期中。

然而,从购房需求来看,根据一项统计数据显示:

目前97.6%的已有购房计划的消费者不会因为疫情取消计划。

这些人里又有47%预计按原计划购房,39%会先观望但还会买,11%希望提前购房,拥有自己稳定的居所。

所以我们看到绝大部分购房需求只是延后不是取消,预计疫情过后,如果再叠加一些政策刺激的话,市场原来的那些需求不会冷却太旧。

未来房地产市场将发生哪些变化

这次疫情会给房地产市场带来哪些变化呢?首先需要清楚放任房价地价持续下行的后果。

目前百城的土地流拍率已经达到40%,创历史新高,土地溢价率回落至8%,也处于历史低点;疫情期间房企几乎无销售回款,资金普遍紧张;如果这个时候房价再持续大幅回落的话,又会进一步削弱开发商拿地意愿。

2019年3季度以来土地流拍增多

土地溢价率2019年下半年后低位下行

我们加总我国金融机构贷款余额发现,涉房贷款余额占比一直在提升,2018年保守测算都达到了54%,如果房价地价出现大幅回落的话,将会带来系统性风险。

那反过来说我们能不能像以前那样,用货币超发叠加拉动房地产这种非常手段呢?

从2014年供给侧改革到现在我们的经济手段的主线来看,货币政策非常谨慎,对房产拉动我们的上层更是慎之又慎。

但这两个手段其实还是会用,但不会用力过猛,别忘了我们的CPI还高企。2003年初的CPI刚刚由负转正,而2019年1月CPI同比是5.4%,所以说CPI本来就很高,要控制。

1998-2020年中国GDP与CPI增速(%)

再说房地产,如果想拉动的话,怎么拉?会再来一波全面上涨吗?

别忘了这两年我们脱虚向实刚刚取得了一定的成效,不能扭头就前功尽弃,所以我们认为不会有过猛的货币宽松和房地产拉动的政策,从而对我们的实体经济产生挤出效应。

总结一下就是放水一定会有,但放水不等于大水漫灌。各地房地产调控一定会放松,但是不会全面大幅放松。

我们再看一下当前监管层的一些表态。2月19日晚,央行发布2019年四季度货币政策报告:

继续强调“房住不炒”,按“因城施策”的原则,加快建立房地产金融长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。

那么从政策上来讲,首先其实还是房住不炒,要因城施策。也就是说央行的定调没有任何的转变。但是我们认为从适度的灵活空间上来讲,政策还是会给予了一定的支持。

总之房住不炒的大帽子还在,并且也不想让更多的钱从实体流向房地产,所以不同的城市的房地产调控政策有可能会不停的微调,“用心”贯彻落实“因城施策”。

实际上,如果没有这次疫情,政策也已经在边际放松。

根据我们统计整理,去年全年调控放松63次,其中4季度放宽23次,占了三成以上;全年调控收紧51次,其中4季度仅收紧13次。

随着四季度房价下跌城市数量大幅增加,温和刺激已然到来。叠加受疫情影响,土地市场下行、经济下行和财政赤字的压力大幅上升,逆周期调节手段将会不断出台。

我们可以看到,近期已经有多地涉房政策放松,融资也有所放开:包括浙江、上海、无锡、西安、南昌在内的多个省市,相继推出各类涉房支持政策。

我们认为未来还将有更多城市在“因城施策”的框架下出台不同程度的楼市支持政策,现阶段各地政策的主要目的为“渡难关”,政策手段集中于为开发商减负、缓解短期资金压力。

而后续将会有一系列的需求端刺激政策出台,需求端的调控政策将会有节制的放松。比如说利率会优惠,其实这个优惠已经有了,因为我们现在本来就处在降息周期。

2月20号的贷款市场报价利率中,与房地产贷款利率息息相关的5年期以上品种报4.75%,比上次降了5BP,所以利率整体已经开始下行。

MLF与LPR走势

另外也有可能也会降低首付的比重,让相对更多的钱流到房地产这个市场上,我们也看到有极个别城市在首付的政策上已经有所松动。

甚至在未来,不排除会有个别城市的限售会放开,甚至个别城市的限购政策会有所松动。但我们还是强调,地产政策会放松,但是会很有分寸,会分区域,会多变。

另外需要注意的是,未来很多城市,尤其是级别比较低的城市,也正好可以借着这次楼市放松的预期,收割一波小白。不仅可以收割本地小白,还要收割来自全国的小白。

最后总结一下,我们认为,此次疫情的负面冲击对房地产市场而言是暂时性的,房地产需求可能延后但不会消失,二季度成交可能会出现好转。

展望全年地产调控政策,“房住不炒”、“稳地价,稳房价,稳预期”的大框架短期内改变的概率非常低,但一城一策调控的思路下,各城市均有自主调控空间,在灾后经济重建的过程中,房地产作为重中之重,后续各个城市地产政策边际放松力度仍值得期待。预计除传统房地产市场有一定反弹外,旧城改造、城市更新力度也将加大。

但长期来看,2003年之后的那种强劲反弹走势预计不会到来,随着城镇化空间越来越小,在“房住不炒”,房价不涨的预期和不少地区房价下跌的现实下,全国的房价并不具备持续的向上的空间。

责任编辑:admin

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